Einen Mietvertrag auflösen: Wann darf der Vermieter kündigen?

Wenn Sie als Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag auflösen wollen, ist das für Sie deutlich schwieriger als für Mieter. Nur bei besonderem Interesse und unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen ist eine ordentliche Kündigung möglich. Hier finden Sie alle Informationen zur Frage, wann der Vermieter kündigen darf.

Um eventuelle Mietstreitigkeiten von vornherein zu vermeiden, befolgen Sie ganz einfach die Tipps in diesem Artikel.

Gründe für eine ordentliche Kündigung

Zunächst müssen Sie beachten, ob Sie ordentlich oder außerordentlich aus besonderen Gründen kündigen wollen. In beiden Fällen müssen Sie einen Kündigungsgrund vorbringen. Wenn Sie Ihrem Mieter ordentlich kündigen wollen, sind die möglichen Gründe eine einfache Vertragsverletzung, die Kündigung wegen Eigenbedarf oder wirtschaftliche Gründe.

Unter einer Vertragsverletzung versteht man unter anderem regelmäßig verspätete Mietzahlungen, unerlaubte Untervermietung, Verstöße gegen die Hausordnung oder die Überbelegung der Wohnung. Sind die Vertragsverletzungen besonders schwerwiegend, ist eventuell auch eine fristlose Kündigung möglich, siehe hierfür den Abschnitt „Wann darf der Vermieter außerordentlich kündigen?“.

Die Kündigung wegen Eigenbedarf und die Verwertungskündigung

Ein häufiger Kündigungsgrund ist die Kündigung wegen Eigenbedarf. Aus diesem Grund dürfen Sie nach § 573 BGB dem Mieter kündigen, wenn der Vermieter die vermieteten „Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt“. Beachten Sie jedoch genau, welche Personen unter diese Regelung fallen! Unter nahen Verwandten versteht man Personen, die mit Ihnen bis zum dritten Grad verwandt oder bis zum zweiten Grad verschwägert sind. Haushaltsangehörige können Ihr/e Lebensgefährte/in oder deren Kinder, Pflegekinder oder Haushaltsangestellte sein. Bei sonstigen Verwandten muss eine enge Beziehung zum Vermieter nachgewiesen werden.

Schließlich können auch wirtschaftliche Gründe eine Kündigung möglich machen, man spricht dann von einer Verwertungskündigung. Wichtig ist, dass die Kündigung nicht nur zum Zwecke einer Mieterhöhung erfolgen darf. Wirtschaftliche Gründe bestehen, wenn Ihnen als Vermieter eine angemessene Verwertung des Grundstücks bei Fortbestehen des Mietverhältnisses nicht mehr möglich wäre. Dies ist zum Beispiel der Fall, wenn Sie eine Sanierung oder den Abriss des Gebäudes planen. Jedoch müssen Sie den Preisunterschied, der Ihnen entstehen würde ausreichend nachweisen.

Welche Fristen Sie einhalten müssen

Wenn Sie einen zulässigen Grund haben, Ihrem Mieter zu kündigen, müssen Sie außerdem die gesetzlichen Fristen einhalten, die abhängig von der bisherigen Dauer des Mietverhältnisses sind. Sie betragen zwischen drei Monaten, wenn der Mieter weniger als fünf Jahre in der Wohnung gewohnt hat, und neun Monaten, wenn der Mieter länger als acht Jahre in der Wohnung gewohnt hat. Die Kündigung muss bis zum Dritten Werktag des Monats schriftlich beim Mieter zugestellt sein.

Eventuell im Mietvertrag vereinbarte abweichende Kündigungsfristen sind nur dann gültig, wenn dadurch der Mieter begünstigt wird. Das heißt, die abweichende Regelung muss entweder eine kürzere Kündigungsfrist für den Mieter oder eine längere Kündigungsfrist für den Vermieter bedeuten.

Wann darf der Vermieter außerordentlich kündigen?

Bei besonders schwerwiegenden Vertragsverletzungen dürfen Sie Ihrem Mieter auch außerordentlich kündigen. Diese fristlose Kündigung darf jedoch erst nach mindestens einer Abmahnung erfolgen. Fristlos bedeutet aber nur, dass die gesetzlichen Kündigungsfristen nicht eingehalten werden müssen, der Mieter hat trotzdem zwei Wochen Zeit, um auszuziehen.

Unter einer schwerwiegenden Vertragsverletzung versteht man zum Beispiel Zahlungsrückstände von mehr als zwei Monatsmieten. In diesem Fall müssen Sie vorher keine Abmahnung aussprechen, allerdings kann der Mieter die fristlose Kündigung verhindern, indem er die Schulden bei Ihnen begleicht. Weitere Gründe sind schwere Verstöße gegen die Hausordnung, Verhalten, das die Wohnung beschädigt oder gefährdet, sowie die Störung des Hausfriedens, zum Beispiel durch illegale Aktivitäten des Mieters oder durch das Beleidigen oder körperliche Angreifen des Vermieters. Schließlich können auch unerlaubte Aus- oder Umbauten in der Wohnung durch den Mieter für eine fristlose Kündigung ausreichen.

Weitere Möglichkeiten, den Mietvertrag aufzulösen

Wenn keiner der genannten Gründe auf Sie zutrifft, gibt es noch zwei weitere Möglichkeiten, um den Mietvertrag aufzulösen. Zunächst besitzen Sie als Vermieter ein Sonderkündigungsrecht nach § 573 a BGB, durch das Sie eine ordentliche Kündigung auch ohne besonderen Grund aussprechen können. Dieses tritt in Kraft, wenn Sie ein Gebäude bei einer Zwangsversteigerung erworben haben oder wenn Sie mit dem Mieter in einer Zweifamilien- oder Einliegerwohnung wohnen. Bei Inanspruchnahme des Sonderkündigungsrechts verlängert sich die gesetzliche Kündigungsfrist um drei Monate.

Weiterhin können Sie mit Ihrem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag eingehen, wenn beide Parteien den Mietvertrag auflösen wollen. Der Mietaufhebungsvertrag ist eine schriftliche Vereinbarung, die den Auszug zu einem bestimmten Datum ohne Rücksicht auf die Kündigungsfristen möglich macht. Diese Möglichkeit steht Ihnen somit jederzeit zur Verfügung, wenn das Mietverhältnis einvernehmlich kurzfristig beendet werden soll.

Welche formalen Anforderungen Sie berücksichtigen müssen

Beachten Sie, dass Sie den Mieter im Falle einer fristlosen Kündigung vorher abgemahnt haben, es sei denn, der Kündigungsgrund sind Mietrückstände von mehr als zwei Monaten. Die Kündigung muss sich an alle im Mietvertrag aufgeführten Mieter richten und von allen Vermietern unterschrieben werden.

Aus der Kündigung muss eindeutig hervorgehen, um welche Wohnung es sich handelt (Ort, Straße, Hausnummer und Lage im Haus) und was der Kündigungsgrund ist. Vergewissern Sie sich, im Kündigungsschreiben alle Kündigungsgründe aufgeführt zu haben, da diese im Falle eines Rechtsstreits nicht nachgereicht werden können. Außerdem muss die Kündigung die Kündigungsfrist, also das Datum, zu dem die Wohnung geräumt werden muss, enthalten. Die Kündigung muss schriftlich als Brief verfasst werden und dem Mieter beweissicher zugehen (zum Beispiel als Einwurfeinschreiben).

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