Aufstellen einer Hausordnung: Was ist zulässig?

Wenn Sie Ihre eine Wohnung oder ein Zimmer (unter-)vermieten, wollen Sie, dass Ihr Mieter gewisse Richtlinien einhält. Deswegen sollten Sie Regeln für das Zusammenleben festlegen, die Ihnen gerade bei der Vermietung von Privatzimmern das Leben erleichtern. Doch auch für eine Hausgemeinschaft sind solche Regeln wichtig. Die Hausordnung kann dabei entweder als AGB im Mietvertrag verankert sein oder als einseitige Leistungsbestimmung ausgehangen werden. Erfahren Sie hier: Was bedeutet dies für das Aufstellen einer Hausordnung und was ist generell zulässig?

Aufstellen der Hausordnung: Was ist zulässig?

Grundsätzlich sind nur gesetzlich zulässige Regelungen erlaubt, das heißt die gesetzlichen Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter dürfen nicht wesentlich geändert oder erweitert werden. Auch die AGB im Mietvertrag dürfen nur “erwartbare” Regelungen enthalten, die der vertraglichen Inhaltskontrolle standhalten. Es sind also nur Bestimmungen und Regeln für das Zusammenleben der Mieter erlaubt. Dabei lassen sich die zulässigen Regelungen in drei Kategorien einteilen.

Rücksichtnahme

Sie können Ruhezeiten festlegen, indem Sie Regelungen zu besonders lärmenden Tätigkeiten aufstellen. Zum Musizieren, Musik hören oder zur Nutzung bestimmter lauter Haushaltsgeräte können Sie also bestimmte Zeiträume vorgeben. Außerdem kann die Duschdauer nachts nach 22 Uhr auf maximal 30 Minuten beschränkt werden.

Auch Regelungen zu gemeinschaftlich genutzten Flächen sind erlaubt. Dazu gehören zum Beispiel die Waschküche, ein Fahrradkeller oder der Garten. Sie können etwa einen Ort zum Aufhängen der Wäsche bestimmen. Allerdings dürfen Sie keine Rechte aus dem Mietvertrag einschränken. Ist dort eine Mitbenutzung des Gartens gestattet worden, dürfen Sie dies nicht in der Hausordnung eingrenzen. Bei der Vermietung von Privatzimmern können diese Regelungen zum Beispiel die geteilte Küche betreffen.

Haben Sie einen Innenhof, ist die Nutzung - wenn nicht ausdrücklich im Mietvertrag erlaubt - grundsätzlich nicht gestattet. Sie können daher das Abstellen und Waschen von Fahrzeugen dort verbieten.

Sauberkeit

Wenn im Mietvertrag eine Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses enthalten ist, können Sie diese spezifizieren. Sie können festlegen, wie oft und wie regelmäßig (einmal pro Woche, Monat, etc) geputzt werden soll und die Zuständigkeit der Mieter festlegen. Allerdings können Sie nicht vorgeben, welches Putzmittel benutzt werden soll oder an welchem Wochentag es geschehen muss.

Auch die Müllentsorgung können Sie regeln. Legen Sie zum Beispiel fest, wer wann die Mülltonne zur Abholung vor die Tür stellen muss. Ähnlich wie bei der Treppenhausreinigung können Sie jedoch keine Zeiten vorgeben.

Sicherheit

Um die Sicherheit zu gewährleisten, können Sie Türschließzeiten festlegen. Sie können entsprechend der ortsüblichen Gepflogenheiten ab frühestens 22 Uhr verlangen, dass die Haustür abgeschlossen wird. Auch können Sie verlangen, dass Fluchtwege etwa im Flur oder in Gemeinschaftsräumen nicht zugestellt werden und das Lagern von gefährlichen Gegenständen in diesen Räumen verbieten.

Ähnliche Regelungen wie zur Treppenhausreinigung können Sie auch zum Schneeräumen aufstellen. Sie können die Zuständigkeit festlegen, die Häufigkeit ergibt sich hier aus der Notwendigkeit.Allerdings muss dies auch hier im Mietvertrag festgelegt worden sein, da es keine allgemeine Räumpflicht für Mieter gibt.

Komplizierter ist die Rechtslage in Bezug auf Rauchverbote. Zwar kann generell das Rauchen verboten werden, jedoch grundsätzlich nicht in der Mietwohnung und in privaten Kellerabteilen. Jedoch gibt es verschiedenen Urteile zu diesem Thema. So dürfen andere Mieter durch den Rauch (zum Beispiel, weil er in den Flur zieht) nicht gestört werden. Auch muss der Mieter für eventuelle Schäden durch das Rauchen aufkommen. Haben Sie einen Beherbergungsvertrag abgeschlossen können Sie dagegen das Rauchen im Zimmer verbieten.

Aufstellen der Hausordnung: Was ist unzulässig?

Zur Erinnerung: Sie dürfen nur gesetzlich zugelassene Regelungen festlegen und die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter nicht grundlegend ändern. Auch können Sie keine zusätzlichen Rechte und Pflichten hinzufügen, auch nicht, wenn die Hausordnung als AGB im Mietvertrag steht. Sie dürfen also zum Beispiel keine besonderen Kündigungsrechte für sich in die Hausordnung schreiben und dem Mieter zum Beispiel keine Pflicht zur Reinigung des Treppenhauses auferlegen, wenn dies nicht im Mietvertrag enthalten ist. Andersherum können Sie auch nicht die Kosten für ein Reinigungsunternehmen auf die Mieter umlegen, wenn im Mietvertrag vereinbart ist, dass dies von den Mietern selbst erledigt wird.

Weiterhin dürfen sie den gesetzlich und mietvertraglich zulässigen Gebrauch des Mietobjektes nicht einschränken. Dies bedeutet, dass wie oben beschrieben, das Rauchen in der Mietwohnung nicht verboten werden kann, wenn andere Mieter nicht sehr gestört werden. Ein Verbot im Mietvertrag ist häufig zulässig. Es muss jedoch individuell formuliert sein und darf keine Standardklausel sein.

Generell gilt, dass Sie nichts für den Mieter Unerwartbares in die Hausordnung schreiben dürfen. Der Mieter muss sich an Regeln, die unzulässig sind, nicht halten.

Was gilt bei der Vermietung von Privatzimmern?

Bei der Vermietung von Privatzimmern, zum Beispiel über Plattformen wie Roomlala, müssen Sie also vorsichtig sein. Wenn Sie keinen Mietvertrag abschließen, in dem die Regeln für das Zusammenleben mit Ihrem Mieter direkt oder als AGB enthalten sind, handelt es sich um einseitige Leistungsbestimmungen, was Ihre Möglichkeiten etwas einschränkt, da der Mieter nicht Zustimmen muss. Dies ist zum Beispiel auch der Fall, wenn Sie nur das Feld “Hausordnung” in Ihrer Anzeige auf Roomlala ausfüllen. Es fungiert quasi wie ein Aushang im Hausflur. Generell ist es daher ratsam, einen Mietvertrag abzuschließen, um dort zum Beispiel ein Rauchverbot festlegen zu können. Beachten Sie auch, ob Sie einen Beherbergungsvertrag abgeschlossen haben, da auch dies die zulässigen Regeln in der Hausordnung verändert. Zum Beispiel können Sie nur dann Besuch verbieten. Hier finden Sie mehr Infos zum Beherbergungsvertrag.