Was sind die Pflichten des Vermieters bei Lärmbelästigung?

Vermieter kennen es: Lärmbelästigung durch Nachbarn oder externe Geräuschquellen ist ein häufiger Grund für Beschwerden durch die Mieter. Wenn Nachbarn der Grund sind, sind die Pflichten des Vermieters meist bekannt, doch wie sieht es aus, wenn etwa eine Baustelle oder eine Kneipe verantwortlich sind? Erfahren Sie hier, wann Sie die Lautstärke messen müssen, ob für eine Mietminderung Baulärm oder laute Kneipenbesucher ausreichen, und vieles mehr.

Lärmbelästigung: die Pflichten des Vermieters

Grundsätzlich gehört zu den gesetzlichen Pflichten des Vermieters, dass der Vermieter dafür zu sorgen hat, dass die Wohnung bewohnbar ist. Dazu gehört auch, dass das Wohnen nicht durch Lärmbelästigung unzumutbar wird. Dies gilt unabhängig vom Verursacher, also auch dann, wenn weder der Vermieter, noch seine anderen Mieter für die Ruhestörung verantwortlich sind. Im Extremfall kann der Mieter sogar einklagen, dass der Vermieter tätig wird und unter Umständen (siehe letzter Abschnitt) kommt sogar eine Mietminderung in Frage.

Dabei gilt es erst einmal festzustellen, ob überhaupt eine Lärmbelästigung vorliegt. Damit von einer Lärmbelästigung ausgegangen werden kann, müssen die Geräusche regelmäßig auftreten. Dies sind häufig Heizungs- oder Lüftergeräusche, ab 22 Uhr reichen auch schon geringere Geräuschquellen, die der Vermieter zu beseitigen hat. Entscheidend ist, ob eine bestimmte Lautstärke überschritten wird, wobei zur Bestimmung der Unzumutbarkeit der Einzelfall entscheidend ist. Eine allgemein festgelegte Grenze gibt es nicht. Jedoch können 65 bis 75 db als Richtwert angenommen werden, da Menschen ab dieser Lautstärke Lärm als Stressfaktor wahrnehmen und ihm nicht regelmäßig ausgesetzt sein dürfen. Daher sollte der Vermieter die Lautstärke messen, um die Lärmbelästigung besser überprüfen zu können.

Wenn die Lärmbelästigung durch Nachbarn entsteht...

Häufig liegen die Gründe für die Ruhestörung im selben Haus. Wenn die Lärmbelästigung durch Nachbarn oder andere Geräuschquellen im Haus entstehen, ist es für den Vermieter oft einfacher, die Ursache zu beheben. Zunächst kann er versuchen, in einem Gespräch mit dem Mieter herauszufinden, inwiefern die Beschwerde berechtigt ist oder ob nicht doch andere Gründe für die Unzufriedenheit vorliegen.

Danach sollte der Vermieter auch das Gespräch mit den lärmenden Nachbarn suchen, um gemeinsam eine Lösung zu finden. Eine solche Lösung kann zum Beispiel ein Kompromiss sein, dass etwa das Klavierspielen auf einen bestimmten Zeitraum beschränkt wird. Tritt in der Folge keine Besserung ein, kann der Vermieter rechtliche Schritte einleiten. Als erstes kann er eine Abmahnung aussprechen und dann bei anhaltendem Fehlverhalten außerordentlich kündigen. Dies sollte in nicht allzu großem zeitlichen Abstand voneinander geschehen, da sonst Gerichte darauf verweisen könnten, dass das Problem ja nicht so dringend gewesen sei.

Doch auch bei zügigem Handeln ist ein positives Urteil für den Vermieter nicht gewiss, da wie bereits beschrieben Lärm nicht genau definiert ist. Daraus folgt als Ergänzung zu den Pflichten des Vermieters, dass er Zeugen und Beweise sammeln und die Lautstärke messen und in einem Protokoll festhalten sollte, um vor Gericht erfolgreich zu sein. Er kann auch durch einen Gutachter die Lautstärke messen und die Lärmbelästigung durch die Nachbarn bestätigen lassen.

Wie Sie als Mieter am besten mit lauten Nachbarn umgehen, erfahren Sie hier.

Auch wenn die Lärmbelästigung durch Nachbarn, die nicht denselben Vermieter haben, entsteht, ist die erste und sinnvollste Option, ein Gespräch zu führen. Ist hiernach weiterhin keine Besserung in Sicht, können Sie versuchen den Vermieter der Lärmverursacher zu erreichen und ihn in einem Gespräch darum bitten, etwas zu tun. Er ist nicht zum Handeln gezwungen, jedoch kann er eventuell eine Lösung herbeiführen. Ist auch dies nicht zielführend, kann der Vermieter, sollte er mehrere typgleiche Wohnungen im Haus haben, anbieten, dass der Mieter in eine andere Wohnung zieht, um dem Lärm nicht mehr unmittelbar ausgesetzt zu sein.

Möglichkeiten zur Mietminderung bei Baulärm und anderen externen Quellen

Noch etwas schwieriger wird es, wenn die Lärmquellen extern sind und der Vermieter nicht direkt Veränderungen herbeiführen kann. Hierunter fallen alle möglichen Arten von Lärm, angefangen von Kneipen, Restaurants und anderen Gewerbebetrieben in unmittelbarer Nachbarschaft bis hin zu Baustellen und lautem Straßenverkehr.

Ist beim Vermieter eine Beschwerde wegen Lärmbelästigung eingegangen, muss ihm vom Mieter eine angemessene Zeit zum handeln gelassen werden. Wird der Vermieter gar nicht erst aktiv, kann der Mieter weitere Maßnahmen wie eine Mietminderung ergreifen.

Wenn er jedoch tätig wird, aber mit seinen Versuchen nicht erfolgreich ist, hängt eine Mietminderung von den Umständen ab. Zum Beispiel gibt es Fälle, in denen der Lärm geduldet werden muss. Dazu gehört unter anderem der Krach, der durch Baustellen entsteht. Die Beseitigung dieses Baulärms gehört nicht zu den Pflichten des Vermieters und rechtfertigt somit auch keine Mietminderung. Laut Angaben des Umweltbundesamtes gilt jedoch nur der Lärm als Baulärm, der von Firmen verursacht wird, während Geräusche von privaten Heimwerkerarbeiten nicht unter die Definition fallen. Ist für eine Mietminderung Baulärm also kein ausreichender Grund, kann dies bei privaten Arbeiten durch Nachbarn eine Möglichkeit sein.

Weitere externe Lärmquellen sind Gewerbebetriebe wie Kneipen oder Restaurants, die oft lange und mit hoher Kundenfrequenz geöffnet haben. Ist dies der Fall, spielt es eine Rolle, ob der Mieter bei Vertragsabschluss Kenntnis über die besonderen Umstände hatte. Bei Kenntnis des Mieters kommt eine Mietminderung nicht in Frage, da allgemein bekannt und ortsüblich ist, dass von solchen Betrieben Lärmbeeinträchtigungen ausgehen können. Liegt der Lärmpegel jedoch über dem üblichen Maß, kann der Mieter angebrachte Schallschutzmaßnahmen fordern und die Einhaltung der örtlichen Sperrstunde für Gastronomen fordern.

Wenn der Mieter keine Kenntnis über die Verhältnisse vor Ort hatte, da sie zum Beispiel erst durch spätere Veränderungen wie verlängerte Öffnungszeiten entstanden sind, ist maßgeblich, ob dadurch eine erhebliche Verschlechterung für den Mieter eingetreten ist und somit eine Mietminderung in Betracht gezogen werden kann.

Lesen Sie hier, wie Mieter auf einmalige nächtliche Ruhestörung reagieren sollten.