Wohnen auf Zeit: Ist ein mündlicher Mietvertrag gültig?
Häufig wird beim Wohnen auf Zeit auf einen schriftlichen Mietvertrag verzichtet. Doch ist ein mündlicher Mietvertrag gültig oder müssen die Parteien zum rechtskräftigen Zustandekommen den Vertrag zwingend schriftlich anfertigen und unterschreiben? Lesen Sie hier die Vor- und Nachteile sowie die Risiken des mündlichen Mietvertrages nach. Wir sagen Ihnen, was zum Zustandekommen von Verträgen notwendig ist und was sich hinter dem Begriff “konkludentes Handeln” verbirgt.
Was ist zum Zustandekommen von Verträgen notwendig?
Die Antwort vorweg: Nein, es gibt grundsätzlich keine gesetzlichen Formvorschriften für Mietverträge und daher ist ein mündlicher Mietvertrag gültig. Jedoch gibt es trotzdem einige Dinge zum Zustandekommen von Verträgen zu beachten
Für das Zustandekommen braucht es übereinstimmende Willenserklärungen beider Vertragspartner darüber, ein Mietverhältnis eingehen zu wollen (§§145 ff. BGB). Außerdem müssen sie sich über die wesentlichen Vertragsbestandteile einig sein, also über das Mietobjekt, die Miethöhe und den Vertragsbeginn. Eine Unterschrift ist hier folglich nicht notwendig. Auch das Vertragsende muss nicht festgelegt werden, denn ein mündlicher Mietvertrag ist per Gesetz immer unbefristet. In der Konsequenz bedeutet dies: Beim Wohnen auf Zeit ist ein mündlicher Mietvertrag nicht gültig. Besteht kein schriftlicher Vertrag, sondern nur eine mündliche Übereinkunft über die oben genannten Bestandteile, kommt das Mietverhältnis jedoch trotzdem zustande, allerdings unbefristet und nicht auf Zeit, also befristet.
Mündliche und konkludente Verträge sind also gleichermaßen gültig, haben aber unterschiedliche Rechtsvorschriften zur Folge, daher ist ein schriftlicher Mietvertrag je nach Situation die sicherere Variante. Lesen Sie hier, was alles in einem seriösen Mietvertrag steht.
Reicht konkludentes Handeln als Grundlage für einen Mietvertrag?
Eine weitere Möglichkeit, bei der selbst ohne mündliche Übereinkunft ein Mietverhältnis entsteht, ist der konkludente Mietvertrag. Die beiden Vertragsparteien können durch konkludentes, das heißt schlüssiges Verhalten, das auf eine Übereinkunft schließen lässt, ein Mietverhältnis begründen. Dies ist etwa der Fall, wenn der Vermieter den Mieter über einen gewissen Zeitraum in einer Wohnung wohnen lässt und dieser ihm dafür einen festen Betrag zahlt. Beide haben durch ihr konkludentes Handeln zu erkennen gegeben, dass sie mit der Vermietung des entsprechenden Objektes zu dem gezahlten Betrag einverstanden sind und sind somit ein konkludentes Mietverhältnis eingegangen. Dieses Verhalten der beiden Parteien wird als die übereinstimmenden Willenserklärungen gedeutet, die zum Zustandekommen von Verträgen notwendig sind.
Vorsicht beim Wohnen auf Zeit: Ein befristet abgeschlossener Mietvertrag kann sich unbefristet verlängern, wenn der Mieter nach Vertragsende in der Wohnung verbleibt und weiterhin Miete zahlt und der Vermieter dies akzeptiert. Auch dann wird von konkludentem Handeln ausgegangen und der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit umgedeutet.
Was sind die Vor- und Nachteile bei einem mündlichen Mietvertrag
Ein mündlich geschlossener Mietvertrag ist häufig vorteilhafter für den Mieter, da viele Klauseln aus Formularmietverträgen, die meist den Vermieter bevorzugen, nicht gültig sind und stattdessen den Mieter schützende gesetzliche Regelungen inkrafttreten. Zum Beispiel sind die Nebenkosten bei einem mündlichen Mietvertrag verbrauchsunabhängig in der Miete enthalten (man spricht daher von der sogenannten Inklusivmiete). Dies gilt auch für Mietverträge, die durch konkludentes Handeln geschlossen wurden.
Ein Risiko, das viele Mieter und Vermieter bei mündlichen Mietverträgen sehen, liegt in möglichen Unstimmigkeiten. Da kein schriftlicher Vertrag vorliegt, können die Parteien nicht einfach im Vertrag nachlesen, was sie vereinbart haben, und Probleme sind schwieriger zu klären. Wenn ein Streit vor Gericht landet, liegt die Beweislast bei der Partei, die eine Beschwerde vorbringt. Gekündigt werden muss der mündliche Mietvertrag immer innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfristen (§542 BGB) und in jedem Fall schriftlich (§568 BGB). Lesen Sie hier, wie sie als Mieter bzw. als Vermieter einen Mietvertrag kündigen können.
Was bedeutet das alles für mich?
Zwar ist ein mündlicher Mietvertrag gültig und solange keine Probleme auftreten, ist das Wohnen auf Zeit - wenn auch offiziell unbefristet - auch ohne schriftlichen Mietvertrag möglich, jedoch ist die Gefahr von Unstimmigkeiten und Unsicherheiten über die Rechtslage groß. Als Vermieter können Sie nicht verlangen, dass der Mieter die Unterkunft zum vereinbarten Zeitpunkt verlässt, sondern Sie müssen ordentlich kündigen.
Wenn Sie eine Wohnung oder ein Privatzimmer für einen begrenzten Zeitraum mieten oder vermieten, ist es also ratsam, einen Mietvertrag abzuschließen.
