Vorschriften für die Zimmervermietung

Wie Sie wissen, sind wir bei Roomlala starke Befürworter für Privatunterkünfte: Eine Möglichkeit, die Mietern und Vermietern nur Vorteile bringt und jedes Jahr mehr Anhänger findet. Obwohl dieses System einfach ist, müssen Sie sich an einige Regeln halten, bevor Sie ein Zimmer oder eine Wohnung in Deutschland privat vermieten. Wir haben für Sie die Gesetze zusammengefasst, damit Sie den Überblick über die rechtliche Lage haben. Eine ausführliche juristische Beratung kann dieser Artikel jedoch selbstverständlich nicht ersetzen!

Bevor Sie ein Zimmer vermieten, müssen Sie die Zustimmung und Genehmigung bei Ihrem eigenen Vermieter (wenn Sie untervermieten) und der betroffenen Stadt bzw. Gemeinde (wenn es sich um eine touristische Untervermietung handelt) eingeholt haben, denn das sogenannte Zweckentfremdungsgesetz von Wohnraum könnte Sie je nach Stadt durch Regelungen beschränken oder Ihnen eine Vermietung sogar komplett verbieten. Falls Sie ohne Erlaubnis vermieten, kann Ihnen im schlimmsten Fall durch Ihren Vermieter nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB fristlos gekündigt und ein Bußgeld (bei touristischer Vermietung) von bis zu 100.000 € fällig werden. Wenn Sie jedoch nicht mehr als 50 % der Gesamtfläche untervermieten und selbst in der Wohnung leben, ist Ihnen diese Form der Zimmervermietung erlaubt (nach § 2 Absatz 2 ZwVbG). Eine längere Untervermietung der kompletten Wohnung stellt dann kein Problem dar, wenn der Untermieter dort seinen sogenannten Lebensmittelpunkt hat und nicht innerhalb kurzer Zeit ständig neue Untermietverhältnisse geschlossen werden. Um sicherzugehen kontaktieren Sie bitte mir Ihr zuständiges Amt.

Die Höhe der Miete hängt von mehreren Faktoren ab: • Zustand der Zimmer: Ausstattung (Küchenzeile, eigenes Bad, WC), Zustand (neu, alt) • Geographische Lage: Die Mieten sind großen Städten höher als auf dem Land; sehen Sie sich andere Anzeigen in der Umgebung an, um ein Gefühl für den Preis zu bekommen. Das Gesetz gibt keine genauen Angaben zu der Höhe der Miete an. Diese hängt auch von der Größe, Gegebenheit und Nachfrage des Raumes ab. Beachten Sie zudem, dass viele Schüler und Studenten BAföG oder Wohngeld erhalten und dies direkt in die Miete mit einfließt.

Da Sie aus der Vermietung Einnahmen erzielen, müssen diese nach § 21 Abs. 1 EStG dem zuständigen Finanzamt gemeldet und in der Steuererklärung erwähnt werden. Sie müssen den Gewinn aus der Vermietung versteuern, nicht jedoch die Einnahmen. Das bedeutet, dass die erhaltene Miete und die gezahlten Ausgaben gegenübergestellt werden müssen. Je nach Höhe des Gewinns müssen Sie diesen schließlich versteuern oder nicht. Hierzu müssen Sie das zu versteuernde Einkommen abzüglich aller abzugsfähigen Beträge berechnen. Für Singles darf der Betrag nicht über 8.652 € liegen, für Ehepaare liegt der Betrag bei 17.304 €.

Beachten Sie, dass es möglich ist, steuerfrei zu vermieten: • Einnahmen sind dann nicht steuerpflichtig, wenn Sie keine Gewinnerzielungsabsicht verfolgen. • Einkommenssteuer: Wenn Sie nur vorübergehend Wohnraum vermieten, den Sie normalerweise selbst nutzen bzw. als Mieter beispielsweise ein Zimmer Ihrer Wohnung untervermieten, können Sie bis zu 520 € jährlich einnehmen, ohne den Betrag in der Steuererklärung angeben zu müssen. • Gewerbesteuer: Bis zu einem Freibetrag von 24.500 € pro Jahr müssen Sie Ihren Gewinn nicht versteuern. • Eine Umsatzsteuer fällt erst ab 17.500 € pro Jahr (Einnahmen brutto) an. Ansonsten sind Sie nach § 19 Abs. 1 UStG Kleinunternehmer und müssen keine Umsatzsteuer zahlen. Im Zweifelsfall sollten Sie stets beim zuständigen Finanzamt nachfragen und Ihre Einkünfte lieber in der Steuererklärung angeben, um sicher zu gehen.

Der Mietvertrag hält zwar nur schriftlich fest was vorher schon besprochen wurde, wird jedoch dringend empfohlen. Er bietet Ihnen die Garantie, dass die Rechte und Pflichten Ihre Gültigkeit erhalten und Sie sich im Fall von Streitigkeiten darauf berufen können.

Im Mietvertrag muss folgendes festgehalten werden: • Name von Mieter und Vermieter • Beginn des Mietvertrages sowie einen möglichen Endzeitpunkt oder die unbefristete Laufzeit • Höhe der Miete und alle bereits enthaltenden Kosten und Zahlungen; gegebenenfalls Höhe der zu entrichtenden Mietkaution • Alle Wohnräume, die zu der Miete gehören • Eventuelle Verpflichtungen und Haftbarkeit (beispielsweise im Schadensfall) • Bei möblierten Wohnungen: Das gesamte Mobiliar sowie Einrichtungsgegenstände, die sich in der Wohnung und den dazugehörigen Räumen befinden Wenn Sie eine Mieterhöhung vornehmen wollen, müssen Sie sich an den rechtlichen Rahmen halten. Frühestens ein Jahr nach dem Einzug und mit einer Frist von 3 Monaten dürfen Sie eine Erhöhung vornehmen, die sich an die ortsübliche Anpassung anpassen sollte. Innerhalb von 3 Jahren darf die Mieterhöhung nicht höher als 20 Prozent sein. Letztendlich sollten Sie sich aber trotzdem über die Gesetzgebung vor Ort Ihrer Unterkunft informieren, da diese abweichen kann. Im Zweifel ist es immer ratsam lieber zu viel zu regeln als zu wenig.

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Name des Autors: Roomlala