Ein möbliertes Zimmer vermieten: was das Gesetz vorsieht

Ein Zimmer in seiner Privatwohnung zu vermieten ist eine Praxis, die im Rahmen des Kollaborativkonsums fortgehend an Bekanntheit gewinnt. Falls Sie also vorhaben, ein Zimmer in Ihrer Wohnung zu vermieten, sollten Sie sich vorab der gesetzlichen Lage zu diesem Thema bewusst sein.

Ein unmöbliertes Zimmer wird, wie es der Name schon sagt, komplett ohne Möbel oder Sonstiges vermietet. Ein möbliertes Zimmer muss dahingegen mit allem notwendigen Mobiliar ausgestattet sein, damit ein uneingeschränktes Wohnen des Mieters gewährleistet ist. Roomlala hat für Sie eine Liste mit allem notwendigem Equipment zusammengestellt, das gesetzlich in einer möblierten Wohnung vorgesehen ist.

Je nach Art des Mietverhältnisses, gibt es verschiedene Aspekte, auf die man bei der Vermietung achten muss:

• Dauer des Mietverhältnisses: In Deutschland ist gesetzlich keine Mindestmietdauer festgelegt. Der Vermieter darf allerdings eine solche Mindestmietdauer im Mietvertrag festlegen.

• Kautionszahlung: Immer zwischen 2 bis 3 Kaltmieten; bei möblierten Unterkünften kann noch eine separate „Möbel-Kaution“ dazu kommen.

• Kündigungsfrist des Mieters: Die Kündigungsfrist in Deutschland beläuft sich generell auf 3 Monate, es sei denn es wurde anders vereinbart, oder man hat bereits einen Nachmieter gefunden.

• Kündigungsfrist des Vermieters: Die Kündigungsfrist für Vermieter ist abhängig von der Länge des Mietverhältnisses - beginnend bei drei Monaten für bis zu fünf Jahre Mietdauer und maximal neun Monaten ab einem achtjährigen Mietverhältnis.

Eckdaten zur angemessenen Unterkunft: Größe, Ausstattung und Informationsoffenlegung

• Das Zimmer muss eine Größe von mindestens 10m² haben (mit einer Raumhöhe von mindestens 2,40m) und über ein Fenster verfügen

• Das Zimmer muss soweit ausgestattet sein, dass der Mieter nur noch seine persönlichen Habseligkeiten mitbringen muss, nicht aber eigene Möbel. Zu dieser Grundausstattung gehören eine Schlafmöglichkeit (Bett oder Schlafsofa), ein Schreibtisch, Stühle, einen Kleiderschrank und Leuchtquellen (Deckenlampe, Tischlampe, etc.). Sollte die Unterkunft nur über eine Gemeinschaftsküche verfügen, muss der Mieter Zugang zu dem notwendigen Küchenequipment haben, um kochen zu können (Elektrogeräte, Besteck, Geschirr). Auch Zugang zu einem Badezimmer mit Toilette, Waschbecken und Duschmöglichkeit muss gegeben sein. Falls es sich auch bei dem Badezimmer um einen Raum handelt, der von allen Einwohnern der Unterkunft genutzt wird, muss dies im Mietvertrag spezifiziert werden.

• Einige Informationsoffenlegungen werden vor Mietbeginn von dem Vermieter gefordert: Der Zustand der Gas- und Stromversorgung, die Vorlage eines Energieausweises, die Abschätzung natürlicher Risiken in der Wohngegend, vorherrschender Baulärm, Internetversorgung und den potentiellen Bleigehalt des Gebäudes. Diese Informationen helfen bei der Einschätzung, ob es sich um eine angemessene Unterkunft handelt. Sofern es sich nicht um eine angemessenen Unterkunft handelt, darf das Mietobjekt nicht unter normalen Bedingungen vermietet werden, bzw. der Mieter kann eine Mietminderung fordern.

Mietvertrag

• Die Art des Mietvertrags kann zwischen dem Vermieter und dem Mieter individuell festgelegt werden. In der Regel wird der Vermieter einen Mietvertrag aufsetzen, im Zweifelsfall können Sie sich aber auch dieser Vorlagen bedienen.

• Die Verlängerung eines befristeten Mietvertrags kann nicht stillschweigend erfolgen, da Schweigen generell nicht als Willenserklärung gilt. Bei dem Wunsch der Verlängerung des Mietverhältnisses, muss in jedem Fall ein neuer Mietvertrag aufgesetzt und von beiden Parteien unterschrieben werden.

• Die Bedingungen für die Kündigung des Mietverhältnisses seitens des Mieters oder Vermieters sind im § 543 BGB festgelegt. Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter sind beispielsweise Eigenbedarf, mangelnde wirtschaftliche Verwertbarkeit der Immobilie oder Vertragsbruch des Mieters.

Mietpreis

• Die Höhe des Mietpreises einer Unterkunft hängt stark von der Lage des Mietobjekts ab

- Außerhalb von Großstädten steht es den Vermietern frei, einen Mietpreis festzulegen, solange sie sich dabei an dem lokalen Mietspiegel orientieren

- Innerhalb von Großstädten und deren Vororten werden dem Vermieter von der Mietpreisbremse Schranken beim Festlegen der Miethöhe gesetzt. Dies kann allerdings auch außerhalb von Großstädten der Fall sein, sofern man von einem „angespannten Wohnungsmarkt“ spricht

• Der Mieter kann eine Mietminderung verlangen, wenn der Mietpreis wesentlich über dem Durchschnitt des lokalen Mietspiegels liegt und/oder wenn Klauseln aus dem Mietvertrag von dem Vermieter nicht eingehalten wurden

• Verschaffen Sie sich einen Überblick, über die durchschnittlichen Mietpreise in deutschen Städten

Genehmigung und Anmeldung der Unterkunft

• Eine Genehmigung seitens des Vermieters wird nötig, wenn Sie nicht Eigentümer der Wohnung sind und einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten wollen

• Handelt es sich um einen Ferienwohnsitz (wenn Sie weniger als 6 Monate im Jahr in der Unterkunft verbringen), wird die Vermietung erst dann ein anmeldungsbedürftiges Gewerbe, wenn es einerseits zur Haupterwerbsquelle wird und andererseits, wenn eine Wohnung in hotelmäßiger Weise angeboten wird

• Die Anmeldung eines jeden Mieters beim Bürgeramt (egal ob Zwischenmieter, Untermieter oder Langzeitmieter) ist Pflicht und jeden Vermieter trifft hierbei die Mitwirkungspflicht. Dies gilt auch für einen Hauptmieter, der an Untermieter Wohnraum bzw. ein Zimmer vermietet, denn in diesem Verhältnis ist der Hauptmieter Wohnungsgeber.

Besteuerung der Mieteinkünfte

• Als Vermieter ist man in jedem Fall dazu verpflichtet, Mieteinkünfte in der Steuererklärung mit anzugeben. Dabei ist es grundsätzlich egal, aus welcher Art der Vermietung die Einkünfte entstehen. Zu den Einnahmequellen zählen zum Beispiel:

- die Vermietung einer Wohnung im eigenen Haus

- die Vermietung einer privaten Eigentumswohnung / eines Hauses

- die Vermietung einer Ferienwohnung

- die Untervermietung eines Zimmers in der eigenen Wohnung

- die Verpachtung von unbebauten Grundstücken

• Vermieten Sie ein Zimmer innerhalb Ihres Hauptwohnsitzes (wo Sie mehr als die Hälfte des Jahres leben), müssen Sie die Einkünfte im Rahmen der Steuererklärung als Einnahmen in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) angeben werden

• Die einzige Ausnahme für diese Regelung gilt, wenn es sich bei dem Vermieter um einen Gewerbetreibenden handelt, der sein betriebliches Wohneigentum vermietet. In diesem Fall zählen die Einnahmen nach § 21, Absatz 3, EStG zu den Einkünften aus selbstständiger Arbeit und gehören damit zum Betriebsvermögen

• Seit 2017 gelten folgende Grundfreibeträge, auf die jede uneingeschränkt steuerpflichtige Person in Deutschland Anspruch hat:

- 8.820€ bei Einzelpersonen

- 17.640€ bei Ehepaaren, sofern es sich um eine gemeinsame Veranlagung handelt

Autor: Roomlala